一般的な不動産に比べるとはるかに安く購入できるのがメリットの競売物件。
でも、もちろんデメリットもあるんですよ。
一般的に売り出されている不動産というのは、普通、建物の中をじっくりと見ながら購入するかどうかを決めることができます。ですが競売物件の場合は、まだ今の居住者がいる場合もあり、家の間取りなどは知ることができても、基本的には実際に中まで見ることはできないのです。
そして一般的な不動産のように、その競売物件について仲介業者がわざわざ調査をしてくれるわけでもないのです。事件記録を閲覧する事はできても、不動産について全くの素人が簡単に手を出そうと考えるのは危険な場合もあります。
しかも物件の落札後に、入居者から建物の明渡しを受ける交渉をしなければいけません。なので万が一、落札後になっても占有者が退去に応じてくれないという場合には、「強制執行手続き」をする為の費用も自分達にかかってきてしまうのです。
競売にかけられている物件ですから、その物件の権利関係が複雑な場合も結構あり、それについても専門家のアドバイスがいります。つまり、完全な素人なら知識がないので尚更、すべて自分達だけの力で落札から引越しするまでの流れが非常に面倒くさくなるということです。
更なる落とし穴は、住宅ローンの利用の場合、銀行などの金融機関との事前の十分な打ち合わせ（申請等）が必要となります。
もし自分達が落札した後になって融資の実行ができないとなった場合などで、その競売物件の購入が不可能になってしまっても、事前に振り込んである保証金に関しては返金してもらえないので注意です。
競売物件を購入するまでの流れは、裁判所が決めている最低落札価格よりも高い値段を記入し、それぞれが入札する形になります。いわゆるオークション形式であり、その中で一番高い値段をつけた人が落札者となるわけですね。
この競売制度というのは、銀行からお金を借入して、その不動産を購入した者がリストラ、不況などといった何らかの理由により、ローンの支払いが不可能になった場合に用いられる制度。
その制度の流れは、金融機関が裁判所を通してその不動産を差し押えすることになり、その差し押さえられた不動産を競売にかけることによって、銀行などが貸し付けをした“貸金の回収”を図る為の制度なんですね。
競売物件とはその制度が用いられている住居などのことだということです。
その競売にかかっている物件が欲しいという人が最近増えているようですが、この不況だからこそあえて競売物件に手を出そうと考える人が多いのでしょう。この競売物件を購入する人にとってももちろんメリットがあるからですね。
この競売で売り出される不動産というのは、皆さんもご存知の通り、一般に売出される不動産の相場よりもはるかに安く購入できます。
なので何も不動産関係の企業だけがこの競売物件に目を付けるわけじゃなく、一般の人達でも購入の機会を待っているわけです。
ほとんどの人が一生に一回の買い物となることが多いマイホームの購入資金をいかに安く済ませれるか、ということでこの競売物件の人気が高まってきているのでしょうね。
競売物件は事前調査がとても大事になってきます。
裁判所でまず、記録を確認します。
そうしたら、次は現地調査がポイントです。
現地調査報告書が作られたときと、入札の時では時間が経過しているので、状況が変わっている場合もあります。
建築基準法にそって、建築物が建っているのかの確認も必要です。
たとえば接道条件をクリアしていないところに、無許可で建築されていたりする場合があります。
競売物件に関しては、よく調査しなくてはいけません。
もちろん、現地調査だけでなく、役場での確認もしてみてくださいね。
一戸建ての場合は、そのほか、注意する点は、境界についてです。
よく、水道管などの埋設が隣の土地を通っている場合や
庭木が境界を越えている場合がありますので、そちらも確認が必要となります。
マンションの場合に注意する点は、管理費の問題です。
よく管理費が滞納してある場合がありますが、事件記録にのっていない場合があるのでs注意してくださいね。
現地調査には限界があります。
土地の場合は問題はありませんが、建物の中には入れないのです。
現地調査報告書と建物の内部の状態が違っていることももちろんあります。
そこが競売の購入のデメリットとなってしまいますが、それは仕方のないことです。
一戸建てでなくマンションの場合はある程度管理している方が状態を分かっている場合もありますので聞いてみるべきでしょうね。
現地での事前確認はリスクを最小限にするためにも重要ですので、慎重に行っていきましょう。
よく不動産を人に貸して、裕福な暮らしをしているといううらやましい人って結構いますよね。
競売でとても良い物件を手に入れることで、貸しビルを生業としている人とかいらっしゃいます。
競売で、そのような良い物件を手に入れることができると、あなたもたちまち成功者の仲間入りとなるわけです。
しかし、良い物件というのはもちろんとても人気があり、競売物件も権利の問題がクリアで明け渡しも可能な物件であれば値段が上がり、一般的に普通に購入したほうが安い場合だって出てきます。
競売物件で良いもの、そして掘り出し物の物件を見つけることは、素人では難しいかもしれまえん。
不動産のある程度の知識があり、なおかつ経験のある人、いわゆる目利きが必要となります。
ですから、競売はとても難しく、反面魅力なわけです。
競売の購入に関して、知識を磨く必要があります。自分ですべて競売のことを理解するのはとても難しい。もちろん要点をしっかりおさえておくことで、競売は危険ばかりではありませんが。。。。
明け渡しや入札に関しては裁判所の資料だけではなかなか判断がつきにくい場合が多々あります。
そんな時は専門としている弁護士さんや、不動産業者に相談してみましょう。
少しの費用を出すのを惜しんで、競売で失敗するより、確実に良い物件を購入できる方がいいでしょう。
やはり、その道のプロに頼むことがおススメです。
もちろん費用はかかりますが、失敗してからでは何もなりません。
通常の売買物件と競売物件とでは何が違うのか。
それは当然ながら購入方法にありますが、物件に対する保証に関しても大きな違いがあることを理解しなくてはなりません。
通常の売買物件であれば、不動産業者によってしっかりと物件の調査が成され、物件の見学にも付き添ってもらい、また同時に説明も訊き、重要事項説明をされて理解と納得の上で購入します。
買主は多くの場合が不動産に関しては素人ですが、だからといって不利を被ることはありません。
しかし、競売物件は違います。
競売物件はただ競りにかけられているだけで、誰かが調査したものではありません。
物件の調査は購入希望者本人が現地へ赴いて行わなくてはならないのです。
通常の売買物件なら不動産業者が責任を取ってくれますけど、競売物件は本人に責任があるのですね。
現地調査なんて専門家じゃないとできない！と思うかもしれませんが、そんなことはありません。
競売物件は所有者が居住中になっていることがほとんどですから、直接会ってみるだけでも意外と多くのことが判ります。
所有者が不在でも、近所の人から話を聞くことだってできます（こちらがより客観的な意見かもしれません）
物件の内部は見れなくても、外観や周辺状況は確認できます。
できることなら、訪れる時間をずらしてあらゆる側面から調査しておきたいものです。
こうした調査の際、もし引き渡しが困難になると予想されるのであれば、落札と同時に引き渡し命令も考慮しておくようお勧めします。
競売とは、物件の購入方法としてはなんとも特異な方法のように感じられますね。
そのため、購入資金を捻出するためにローンを利用したくとも利用できないような気もします。
しかし、ご心配なく。
例え競売物件であっても住宅ローンの利用はいちおう可能となっています。
“いちおう”というのは、全ての金融機関で可能というわけではないという意味。
競売ではない通常の購入方法での住宅ローンの利用となると、大抵は多くの人が銀行の融資を利用することになるかと思います。
しかし、銀行の中でも都市銀行ともなると、未だ競売物件でのローン利用を認められていないのです。
都市銀行以外ではどうでしょう？
地方銀行や信用金庫など様々ありますけど、それらでの融資は？
これらは不可能ではありませんが、容易でもありませんね。
通常の場合の住宅ローン利用に比べて、競売物件の場合は審査基準が高くなっていることが考えられます。
まず、当然ながら返済能力に問題があってはなりません。
競売物件も、競売に競り勝って手に入れたい程価値が有ることが求められます。
いっそのこと、その銀行にとってのお得意様だとか、上客であれば良いのですが・・・これが最も難しそうです（汗）
競売物件に住宅ローンを利用する場合、落札できてもローン審査に通らなかった場合のことも同時に考えなくてはなりません。
ローンが利用できなくては肝心の物件を購入できないのですから、契約の際にはそんなパターンを想定しての条項も付け加えておく必要があります。
競売（オークション）とはいっても、物件の競売ともなると落札できるまでたいへん複雑な経緯を経ることになりそうですね。
ネットオークションとは違って、クリックひとつで簡単に落札とはいかなさそうです。
まずは、競売物件の競売の流れを見てみましょう。
（1）物件公示
売却予定の不動産があれば、それを競売にかけるべく物件明細書を始めとした必要書類が準備され、裁判所にてそれらが設置されます。
設置は入札開始の4週間前から始まり、入札期間が終わるまでそのままです。
（2）入札
入札期間は1週間。
その間購入希望者が入札するのですが、入札の際には売却基準価格のうち20パーセントを提供する必要があります。
また、入札書を提出してしまうと訂正や取り消しはできません。
（3）開札
入札期間の終了から1週間後に、裁判所の開札場にて開札が行われます。
開札するのは執行官。
当然ながら落札できるのは最高価格を付けた人です。
開札場へは入札者に限らず誰でも入場可能です。
（4）売却許可
開札が終了して落札者が決まったら、その人は裁判所で審査を受けて落札者改め買受人となります。
（5）代金納付期限通知書送付
売却が確定すると代金の納付期限が決められ、通知書が送付されます。
（6）代金納付
決められた期限までに代金を納付します。
と同時に、不動産の登録免許税も納税しなくてななりません。
（7）所有権移転登記
抵当権等の末梢登記と所有権の移転登記を、裁判所から登記所へと嘱託されます。
（8）不動産引き渡し
不動産の占有者に対し、買受人は引き渡しを求めることが可能となります。
その申し立ての猶予期間は代金納付日から6ヶ月以内です。
競売物件には様々なマイナスイメージがあります。
・通常の不動産とは違い市場が閉鎖的
・資金が充分でないと参加不可能
・競売物件＝わけあり物件
・権利関係がとにかくややこしい
・不法占有者がいると立ち退かせなくてはならないけど、それが難しい
などなど。
中には否定できないイメージもありますが、認識を改めなくてはなりません。
これらの要素があるから競売物件は怖いのではなく、これらに対処する知識がないまま競売物件に手をだそうとするから怖いのです。
正しい知識を持っていないからこそ失敗もするし、ゆえに怖いものとして考えられてしまう・・・
これはなにも競売物件に限ったことではありませんよね。
とはいえ、確かに以前までは競売物件は恐ろしいものでした。
以前と今と違うのは競売物件に関する制度です。
競売物件に関わろうとするなら、まずはその制度に知っておかなくてはなりません。
権利に関しては物件によっては複雑なものもありますが、それも正しい知識を得ておけば対応・回避は可能です。
回避というのは、権利関係が複雑な物件に手を出さずに済むということでもあります。
つまり、正しい知識によって安全な物件を選び抜くことだって可能ということです。
そして、選べる競売物件の幅を広げられるということにも繋がります。
選択肢が多くなれば、そのときこそ競売物件の魅力が判るようになるでしょう。
覚えておいてください。
怖いのは競売物件ではありません。
なにより恐ろしいのは、必要な知識がないまま競売に参加することです。
競売物件のメリットといえば、言わずもがな通常よりも安い価格で不動産を手に入れられるということですね。
割合で言うとだいたい7割以下、安いものとなると3割程度で購入できてしまう場合さえあります。
また、嘱託登記に関しては指定期日までに裁判所に書類を提出するだけで、非常に簡単に済ませられるようになっています。
担保権末梢登記や所有権移転登記は裁判所が請求相手となっているため、管轄法務局へも裁判所から登記されるのです。
以上は競売物件の喜ぶべきメリットですが、以下は注意すべきデメリットです。
競売物件の購入を考えるなら、何よりもこれらを良く知っておかなくてはなりません。
特に注意しておかなくてはならないのは、競売物件の購入は通常の不動産の売買契約とは違うという点にあります。
物件のチェックは事前に行えますが、その際に見つけられなかった傷などが引き渡し後に見つかっても、損害賠償を裁判所に請求することは不可能となっています。
後々見つかる傷（隠された傷）は「瑕疵」といい、通常の不動産の売買契約の場合は「瑕疵担保責任」を追及することによって損害賠償の請求ができるのですが、競売物件はこれにあてはまらないのです。
そのため、もし引き渡し後に瑕疵が見つかった場合、それらにかかる修繕費は購入者が全て負担しなくてはいけないので注意が必要です。
また、物件のチェックを事前に行えるとはいっても、それは所有者の許可がある場合に限ります。
許可がない場合、物件明細書等の書類のみでしか確認できません。
競売物件とは、その名のとおり競売にかけられている物件のことですが、物件が競売にかけられるとはどういうことでしょうか？
不動産の競売制度は次のようになっています。
住宅といった不動産を購入する際、多くのひとは住宅ローンといったローンを利用して、銀行からお金を借りて物件を購入します。
その後、長い年月をかけて借りたお金を返していくのがローン返済ですが、ローンを組んだ当初は月々の収入を考慮したうえで無理なく返済していけると考えられても、人生何があるか判らないもの。
もしかすると、不況のあおりによって勤務先をリストラされたり、場合によっては倒産なんて可能性もなきにしもあらず。
それらによってもしローン返済が行えなくなってしまうと、購入した物件そのものもが金融機関から裁判所を通して差し押さえられることになってしまいます。
そしてローン返済の残った分を回収すべく行われるのが、差し押さえた物件の競売ということなのです。
競売の仕組みは、もちろんネットオークションなどとそれほど変わりはありません。
最低落札価格を決めるのは裁判所で、購入希望者はそれより高い価格で入札していき、最終的に最も高額で入札した人が落札できるという仕組みとなっていきます。
競売物件の特徴は、何といっても一般的な相場よりも安価になっているということでしょう。
そのため、不動産の購入にあたって競売物件は年々人気が高まってきています。
一般相場よりも安いというと、これが競売物件の何よりのメリットのように聞こえますが、競売物件にはもちろんデメリットもあります。
安さだけに惹かれて入札するのではなく、競売物件にはどんなメリット・デメリットがあるのか、しっかりと熟知しておかなくてはなりません。